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Revista nº 2 / septiembre - octubre 2008 | Sumario CN2 | En PortadaEl mercado inmobiliario español

El mercado inmobiliario español

JUAN CARLOS GALLO
Socio Director ONEtoONE Capital Partners Navarra
La evolución de las principales magnitudes macroeconómicas no admite duda: la economía española se encuentra en plena fase de desaceleración económica, con tasas de interés y niveles de inflación por encima del 5%, y previsores de crecimiento económico por debajo del 2%; y tasas de desempleo en torno al 10%; las consecuencias micro resultan bastante evidentes, descenso del consumo y caída de los beneficios empresariales, con un impacto directo en los niveles de morosidad, disolución de empresas, y gran número de expedientes de regulación de empleo y procedimientos concursales en curso.

Las consecuencias del cambio de ciclo están siendo especialmente virulentas en el sector de la construcción, que ha tenido por el momento su máximo exponente en la presentación del mayor procedimiento concursal de la historia económica española por la promotora-constructora Martinsa-Fadesa.

Recientemente, la consultora Aguirre-Newman ha publicado un informe-diagnóstico que resulta especialmente revelador de la situación actual del sector. Según éste informe, se espera en 2008 una caída del 19% del total de la actividad constructora con un descenso del 35% en el subsector de edificación, y un crecimiento del 20% en el subsector de la obra civil. En cuanto al subsector de la edificación, se consolida el desplome de la construcción residencial (-60%), y de la no residencial (-22%), y un menor descenso de la rehabilitación y mantenimiento (-15%).

En conclusión, el mercado residencial ha entrado en una fase de desaceleración, siendo necesario a corto y medio plazo un ajuste gradual de la oferta a la demanda. La continuidad prolongada en el tiempo de exceso de oferta puede provocar caídas en los precios en términos reales. Por el contrario, en el largo plazo, la formación bruta de nuevos hogares, el incremento de los flujos migratorios, unido a una mejora de la renta disponible y la moderación de los precios de la vivienda, apunta a una demanda friccional estable de vivienda en torno a 400.000 viviendas año.

Desde el punto de vista de la financiación, las entidades financieras españolas parecen estar preparadas ante la denominada “Crisis en los mercados de crédito” por tres razones principalmente:

  • Reducidos ratios de morosidad, y políticas conservadoras a la hora de dotar provisiones, con menor exposición a insolvencias.
  • Sistema financiero más eficiente de Europa, (Un 12% por encima de la media europea en términos de costes/ingresos).
  • Solidez/diversificación del sistema financiero español.

Por consiguiente, las consecuencias directas sobre el mercado inmobiliario se centrarán en la dificultad de financiación de proyectos de mayor riesgo (largo plazo), y el encarecimiento del coste de financiación, que redundará en una sensible caída de la rentabilidad/precio de los proyectos.

En resumen, tras un largo ciclo de crecimiento, el sector ha iniciado un cambio de ciclo con un nuevo enfoque estratégico que obliga a diseñar estrategias corporativas de contención a largo plazo en tres dimensiones:

  • Racionalización. Desarrollo de una estrategia de centrarse en el “Core business” y desprenderse de actividades de diversificación no concéntricas.
  • De Negocio: Especialización de las pequeñas empresas en nichos de mercado, y diversificación de las grandes empresas.
  • De mercado. Potenciar estrategias de internacionalización hacia mercados emergentes de reciente incorporación en la UE.

Así por ejemplo:

  • Las empresas tradicionalmente centradas en promoción (perfil fabricante de suelo y vendedor de inmuebles) han de evolucionar hacia un foco Patrimonialista con el objetivo de conseguir mayor superficie en renta con el fin de asegurarse beneficios y Flujos de caja recurrentes con menor exposición en caso de cambio de ciclo.
  • Empresas especializadas en vivienda, ya sea primera o segunda residencia, han de diversificar su portfolio de producto hacia hoteles, centros comerciales, residencias geriátricas, alquiler de oficinas, con una diversificación de beneficios en actividades y empresas ajenas al sector.
  • Empresas de implantación y foco localista, han de diversificar sus operaciones a nivel nacional e internacional, ganando tamaño y eficiencia por adquisiciones, y negocio exterior.

Con éste cambio de enfoque estratégico se encuentra un objetivo: adaptarse a un posible cambio de ciclo, generando tamaño, eficiencia en costes y mayor cuota de mercado. El proceso de racionalización de la estructura de la oferta prevé una reducción muy significativa del número de promotores, según algunos expertos, el 75% de los promotores inmobiliarios de España desaparecerá en los próximos años.

Asimismo, es previsible un proceso de consolidación del sector entre compañías de mediana dimensión (no cotizadas), y una disminución gradual de implicación del sector financiero, tanto en términos de financiación (reducción de la oferta de crédito y endurecimiento de las condiciones de financiación), como en términos de presencia accionarial (desinversión de sus participaciones en el sector inmobiliario)

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