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Revista nº 6 /junio - agosto 2009 | Sumario CN6 | Protagonista El sector está haciendo un esfuerzo real para bajar los precios

"El sector está haciendo un esfuerzo real para bajar los precios"

Luis Martínez Oroquieta, presidente de ACP, se muestra satisfecho, en líneas generales, con la puesta en marcha de la Ley Foral de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y espera que la nueva tipología de vivienda sirva para bajar los precios y al mismo tiempo mantener la actividad en el sector. Sin embargo, la asociación no presenta el mismo grado de conformidad con el anteproyecto de Ley Foral de Derecho a la Vivienda, recientemente remitido por el Ejecutivo a los agentes sociales.
¿Qué significa para el sector la puesta en marcha de la Ley Foral de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda?

En materia de Urbanismo, la Ley contiene algunas medidas que van a permitir que una serie de desarrollos se hagan viables, lo que no quiere decir que nos den absolutamente nada, como se puede leer en algunos medios. El algunos casos cambiamos vivienda libre por viviendas de protección oficial, pero no por un añadido administrativo, sino por un cambio de uso, por lo que los aprovechamientos son los mismos.

Cuando se lleva a cabo una reparcelación, se genera un determinado uso en función de la tipología. Una vivienda libre consume, por ejemplo, una Unidad de Aprovechamiento (UA) y una VPO, 0,33 UAs. Nosotros hemos pagado la urbanización en función de esas unidades de aprovechamiento. Lo que pedimos es que, con el permiso del ayuntamiento correspondiente, se pueda facilitar el cambio de uso, para hacer, por ejemplo, 3 VPO en lugar de un unifamiliar. Esto no significa que el promotor salga beneficiado porque se ahorre un diferencial en la urbanización, sino porque hace una vivienda que puede tener un desarrollo real dentro de la demanda. No significa que donde hacía 1.000 viviendas ahora va a hacer 1.200. Además, todo eso con las limitaciones legales y funcionales que puedan existir en cada caso, lo que obliga a hacer un estudio pormenorizado, unidad a unidad.

¿Cómo afecta la nueva ley al mercado de la rehabilitación?

Entendemos que la intención del gobierno es incentivar el consumo, ya que las ayudas están planteadas para viviendas con una antigüedad de mas de doce años, lo que en la práctica significa que pueden acogerse casi todas las viviendas construidas en Navarra. Recordemos que tienen más de doce años las viviendas de Iturrama, San Juan, y cantidad de barrios de Pamplona. Ese consumo va a suponer trabajo para muchas empresas, autónomos y gremios. Y también va a suponer que empresas que no trabajaban la rehabilitación empiecen a hacerlo, porque es un nicho válido.

¿Qué repercusiones prevé que tenga sobre el arrendamiento?

En cuanto al arrendamiento, va a permitir que VPO que estuviera sin vender entre en el mercado de alquiler, e incluso que las viviendas de Régimen General, precio tasado o pactado puedan pasar a régimen especial, con lo que se convertirían en viviendas en alquiler con subvención al inquilino.

Sin embargo, hay un punto muy negativo, ya que la Ley determina que el aval máximo sea de 3 meses en la vivienda de régimen especial y 6 meses en la de régimen general. Entendemos que eso es nefasto para el sector, tanto desde el puno de vista de la iniciativa privada como de la iniciativa pública, porque supone menos garantías para el arrendador en caso de impagados.

Cualquier ejecución de desahucio está llevando de 10 a 12 meses. Si el aval es de tres, estamos admitiendo que haya una pérdida real neta en los importes de arrendamiento de hasta 9 meses de renta, que multiplicado por el número de viviendas, puede lleva a que muchas empresas lo pasen mal. Ya se trate de un promotor privado o de la empresa pública VINSA.

Hay que tener en cuanta además que la dificultad de conseguir un aval es la misma para 3 que para 12 meses. A la persona a la que se le concede un aval se le concede en función a unas garantías. Por lo tanto, el aval lógico exigible es el equivalente a una anualidad, tal y como se vine haciendo desde la aprobación de la L.A.U. Mientras el funcionamiento de la justicia no sea más rápido, no es lógico pensar en otro plazo.

Esta medida puede hacer perder mucho dinero, tanto al sector privado como al sector público. Y recordemos que cuando el sector público pierde dinero se paga con los impuestos, y lo pagamos todos. Esto es un punto importante dentro de la Ley de Medidas Urgentes con el que creo que no se ha acertado, o así al menos lo pensamos dentro de ACP.

Por último, la ley contempla la creación de una nueva tipología de vivienda, la Vivienda Libre de Precio Limitado (VLPL)

Sí. Se trata de una tipología de vivienda absolutamente libre, no queremos que quede ninguna duda, a unos precios ya determinados. No tiene ningún tipo de condicionante de cara a una venta posterior. Esta tipología se rescata del funcionamiento tradicional que hemos tenido en Navarra; yo estoy en el sector desde 1973 y desde entonces hasta que se ha producido esta gran desgracia que ha sido el boom inmobiliario, el precio de la vivienda libre se movía en un diferencial de precio de en torno a un 30% de la VPO. Un 30% por arriba, lógicamente.

La VLPL supone un esfuerzo real muy importante del sector para bajar los precios automáticamente, para no prolongar la situación que se está produciendo. Se busca que la bajada de precios sea automática e inmediata. Que quien tiene en estos momentos una vivienda en construcción o en stock, entienda que una forma de vende hoy en día es esta. Esto supone una bajada del entre el 25 y el 30% del precio actual, porque no todas las zonas de Pamplona tienen el mismo precio.

Cuenta además con una financiación equivalente a la VPO y una desgravación fiscal del 20, el 23 o el 35%, dependiendo de la composición de la familia. Es un esfuerzo real, y el Gobierno Central está apoyando un apolítica completamente distinta, que busca que el precio baje dentro de dos años, lo que supone tener al sector parado hasta que esto suceda.

¿Cuántos pisos hay ahora mismo en manos del promotor en Navarra?

En Navarra no tenemos un estocaje de vivienda importante. A final de 2009 está calculado que el número de viviendas en manos de promotor será del orden de las 4.000. Pensemos que en cualquier mercado, para que sea ágil y transparente, siempre tiene que haber un cierto número de viviendas, que en Navarra debe ser del orden de las 1.500 o 2.000, por lo que esas 4.00 viviendas de las que hablamos no suponen una acumulación excesiva. En este momento tenemos que procurar, lo que se espera conseguir con la VLPL, liquidar el estocaje y producir nuevas viviendas a ese precio fijado por la ley.

Una vez liquidado ese stock, ¿Cuántas viviendas al año puede absorver el mercado?

Tenemos que pasar de las 8.000 viviendas que se estaban construyendo cada año a 4.500 ó 5.000, el nivel de mediados de los años 90. 5.000 viviendas al año, con un 50 ó 60% de VPO. Ese es el objetivo de la asociación, y lo que le hemos propuesto al Gobierno; es el objetivo con el que queremos trabajar junto al Gobierno y las entidades financieras, porque si tenemos el producto pero no tenemos la financiación, no solucionamos nada.

¿Cuenta la ley con un apoyo explícito de los bancos?

Hemos hablado con las entidades locales, que son las que financian un 70% de las operaciones de compraventa en Navarra. Las tres entidades manifiestan su apoyo a esta tipología de vivienda y les parece una buena solución para el sector, por lo que estamos convencidos de que la VLPL va a funcionar. El comprador tiene que analizar sus necesidades reales de vivienda, y a partir de ahí, yo entiendo que este va a ser un buen momento para comprar. La demanda especulativa no va a aparecer, pero la demanda de nueva creación de hogares siempre va a existir.

Lógicamente el banco va a ser cauteloso a la hora de prestar dinero. Pero quitando el paréntesis que han supuesto las prácticas bancarias de los últimos años, la cautela siempre ha sido la norma. Cuando alguien compraba una vivienda, primero tenía que tener un ahorro hecho para poder pagar la cuota inicial. Y lo mismo le pasaba al promotor, que cuando empezaba una promoción tenía que tener el suelo comprado y una garantía financiera para conseguir el crédito necesario para llevar a cabo la promoción. En este boom hemos ido a todo lo contrario, a un funcionamiento completamente desmadrado, en el que se financiaba al promotor y al adquiriente en la medida en que lo han pedido. Al final hemos pasado de todo a nada. Y ahora pretendemos volver a la normalidad. Sabemos que nos tienen que controlar a lo largo de todo el proceso, igual que tienen que controlar al adquiriente. Pero lógicamente las entidades financieras tienen que prestar dinero.

¿Se puede hablar de inicios de recuperación o “brotes verdes”?

Es prácticamente imposible saberlo. Es cierto que en situaciones como esta hay una gran necesidad de buenas noticias. Para nosotros, esta Ley de Medidas Urgentes es un brote verde. Sabemos que hasta el primer trimestre del año que viene va a ser duro pero, al menos, está claro que la caída ya no es en vertical, estamos a punto de tocar fondo.

¿Qué opinión le merece a ACP el anteproyecto de Ley Foral de Derecho a la Vivienda?

Es un anteproyecto reciente que recibimos en ACP hace pocos días, en el que se configura la nueva situación del mercado de la vivienda, la de VPO sobre todo, y reduce las tipologías de cuatro a dos, algo que consideramos correcto. Nos parece una reducción necesaria y es un tema importante.

Hay otro asunto en este anteproyecto, la creación de un baremo único, que está dando mucho que hablar. Nos parece correcto que haya una lista con un orden de preferencia, pero entendemos que ese censo tiene que valer para que el comprador, con su número, pueda apuntarse a la promoción que le interese y en las condiciones que quiera. Por eso no estamos de acuerdo con que a la persona se le asigne una promoción determinada al elegir una zona. Sobre todo porque no se favorece el contacto entre el promotor y el adquiriente. Actualmente el adquiriente es una persona desconocida, cuando siempre hemos tenido una relación directa, en la que el promotor expone su proyecto, lo explica, y el adquiriente elije. Perder esta relación no favorece a ninguna de las dos partes y va a ser algo nefasto para el sector.

También supone diferencias importantes en el régimen de VPO

Sí. Un aspecto muy importante es la duración del régimen de protección oficial. En el texto recibido se marca que la VPO no va a tener nunca descalificación o sólo la va a tener en unos casos muy particulares. Creo que esto erróneo, porque habitualmente la vivienda sirve de plan de pensiones para una familia, y esto es una realidad incontestable, una especie de “colchón” para la vejez.

Si tal y como se pretende, la VPO se puede vender, pero no descalificar, siempre tendrá un precio de VPO. Ese precio, entendemos, será inferior con el tiempo al precio de mercado de la vivienda libre, con lo cual se hace un flaco favor a la mayor parte de la población de Navarra, ya que por los topes económicos la gran mayoría, prácticamente un 90% de los ciudadanos, entra en los baremos de VPO. Habría que reconsiderar este punto porque tiene connotaciones sociales importantes. Nos parece más razonable que haya una descalificación, a los 20 ó a los 30 años. También estamos radicalmente en contra de que no exista descalificación en la vivienda en alquiler. Actualmente tiene un régimen especial con 20 años en alquiler, y luego hay una descalificación. Hay que intentar de alguna forma incentivar el alquiler. No puedes, por un lado, reducir el aval, con lo que tienes un problema de impagados; y por otra parte, no permitir la descalificación, con lo que tienes toda la vida un VPO.

El anteproyecto propone además ampliar el porcentaje de vivienda protegida

Se habla de que un incremento del porcentaje de VPO (actualmente el 50%) hasta un 70%. Entendemos que lo importante es disponer de mucho suelo, para poder hacer tanto vivienda libre como VPO, en función de la demanda y de la situación. Ese 70% no tiene ningún sentido. Estamos completamente en contra desde ACP, porque sería nefasto para el sector y para la sociedad, sobre todo para el adquiriente, que se verá obligado a invertir en una VPO para toda la vida, o no tener nada. Nos estamos metiendo en un berenjenal que no tiene sentido por querer solucionar temas puntuales surgidos en una situación muy puntual. Y estamos legislando de una forma que complica notablemente el futuro. Seamos razonables. El 50% de VPO es más que suficiente. Lo importante es disponer de mucho suelo para que el promotor pueda edificar en función de la demanda vivienda libre o de protección oficial.

Ese momento de boom en el precio de la vivienda libre ya ha pasado. El precio de la vivienda libre va a estar dentro del margen marcado por la Vivienda Libre de Precio Limitado. Lo que hace falta es que el adquiriente pueda elegir que tipo de vivienda quiere. Estamos en contra de ese 70%.

¿Hasta qué punto es responsable ACP de la ley de Medidas Urgentes, y cuál espera que sea su papel en la nueva Ley de Vivienda?

En la Ley de Medidas Urgentes hemos tenido, aunque limitado, nuestro campo de actuación. El sector de la construcción debería haber participado en la elaboración del anteproyecto de la nueva Ley de derecho a la Vivienda, pero no hemos tenido ningún contacto. No hemos participado absolutamente en nada. Es lamentable. Más cuando el texto contiene muchos temas que son muy importantes para el sector. No puede ser que a un sector tan importante para la economía se le deje de lado. El sector nunca va a aceptar una subida del 50 al 70%, y así lo va a manifestar.

Debería ser el 50%, lo que no quita que en momentos puntuales aumente. En la actualidad, se negocia polígono a polígono, en función de muchas variables. Hay polígonos que tienen un porcentaje de limitaciones importantes y gastos de urbanización también costosos, en los que si se hace un 70% de VPO es imposible cubrir estos gastos porque están por encima del precio de VPO. Seamos realistas. Lo lógico sería poner el 50% y cuando se pueda aumentar el porcentaje.

Sí que hay puntos en anteproyecto con los que estamos de acuerdo, pero vamos a proponer estos cambios, que se los trasladaremos al Ejecutivo por escrito. Se espera que la ley entre en vigor a finales de año. Todavía hay tiempo para que se produzcan algunos cambios. Nos gustaría que el Gobierno fuera receptivo a estas sugerencias, porque cualquier comentario que hacemos está perfectamente razonado, justificado por completo y aportando las razones por las que lo hacemos.

 

LUIS MARÍA MARTÍNEZ OROQUIETA


Luis Martínez Oroquieta Nacido el 28 de mayo de 1950. Está casado y es padre de tres hijos. Realizó Estudios Superiores de Técnicas Empresariales en el E.S.T.E. de San Sebastián.

En la actualidad es Presidente de la A.C.P. (Asociación de Constructores Promotores de Navarra), cargo para el que fue elegido en noviembre de 2008.

Además, es Presidente del consejo de Administración de COGREMASA, miembro del Comité Ejecutivo de C.E.N. (Confederación de Empresarios de Navarra) y Miembro del Pleno de Cámara Navarra.

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